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南京的豪宅赛道, 过于拥挤! 中产已被抛弃  上传时间:2024-09-03 15:17:52

据说,世界上有三个赛道,过于拥挤:

开滴滴,送外卖,南京豪宅!

就在刚刚,南部新城容积率1.2的地块,规划的草图出炉了。注意,这块地还没开拍,只是规划草图。但考虑到南部新城的规划限制比较多,往往这个所谓的推荐草图,跟实际操作八九不离十!

(仅为方案示意,最终以规划设计方案为准)

这块地,就是南部新城的王炸地块,容积率只有1.2。

地块位于博雅和著北侧,文渊府南侧,与文璟和颂、中信泰富、伟星誉璟府基本在一条线上,属于南部新城位置最好的一个区位,容积率只有1.2。

容积率1.2,基本上就是洋房的配置,做联排做不了,做叠墅面宽拉不开,最后想想,还是洋房。

根据下图的强排研究方案,该地块可排布2栋6层、6栋7层、5栋8层的洋房产品,建议户型为143平方米、175平方米、195平方米、210平方米共四种。通过下沉庭院、首层架空、集中式绿地等多种营造方式,最大限度地提升小区的品质感。

南京的豪宅赛道, 过于拥挤! 中产已被抛弃

你看,开发商还没拿地,南京相关部门已经贴心地把规划方案全部给你设计好了,不要纠结了,就这么做最好。

起步户型,就是143㎡,位列小区四个角,两侧是175,最大户型位于中央景观四周。这意味着,南部新城未来的起步户型,可能就是143㎡,保守估计总价可能要850万起步,175户型,大概1000万起步了。

这么看,南部新城700来万买180㎡大平层,还是相当划算的。

这意味着,未来在南部新城买房,兜里没有1000万,还不好意思过来看房了。注意,这块地是一个样板,一旦市场接受度还可以,后面可能会连续推出几块容积率1.2的地块。

南部新城的土地出让,也早已过半,后面的地块容积率低一点,虽然总的土地出让金少了,但为了板块尽快成熟,南部新城应该是舍得这笔钱的。

另外,龙江湛江路地块,最近也在疯狂推销。

用地面积0.95公顷用地性质二类居住用地

容积率1.5建筑限高60m

这块地,位置绝了!

方圆三公里,起码有十来年没有供应了。0.95公顷,容积率1.5,地块很稀缺。

这块地,没必要做小户型,甚至180㎡以下的户型,概率都不算大,200㎡上下概率较高,总价保守要1200万起步了,主力户型1400万左右,就几十套,爱买不买!

河西南马上就要拍的地块,大概率高低配,洋房+联排别墅。洋房估计要1500万级别,而联排估计2500万左右级别。不管怎么排,基本上就这样,预算在1200万以下的,不建议等它了。

而江心洲岛北的9块地,全部是低密用地,这9块地,保底洋房,上限联排,或许还有四层叠墅产品。9块地,全部属于富人,无论做什么产品,都不会配置小户型,1000万的预算,应该很难这这里搞到好房子。

有人说,江心洲已经烂了,搞这么多豪宅,有意义吗?其实岛北还是可以的,低密还是可以的,只要房子足够好,鼓楼的老干部们、富人们会出手的。

此外,秦淮河畔容积率1.01的地块,顾家营1.01的地块,都是低密地块,与1000万预算的朋友无关。

而且据我的估计,像紫东核心区、人居森林这样的二线板块,现在土地出让非常困难,你搞高层根本没人要,小高层都不行了,这些地块的未来在哪里?

就是低密洋房、四层叠墅、联排,没有其他选择。所以未来南京的富人,选择余地太大了。他们就像文科班的男生,被簇拥在花的海洋...

但,富人的钱,就这么好赚?南京的顶豪产品,现在已经出现了明显的滞销,这个赛道,已经过于拥挤,未来会不会跟刚需房一样,全部滞销?

有可能,但也有机会。危机危机,危中有机!怎么说?

南京的豪宅赛道, 过于拥挤! 中产已被抛弃

南京的豪宅有两种:一种没根儿,一种有根儿....

有根儿的豪宅:即有明确的客户群,主要是地缘改善客户,周围3公里的客户群能达到70%以上,这样的房子,就叫有根儿的豪宅。

我说几个典型代表你就知道了。比如:

桃园金茂府:

区位示意图 仅供参考

这个盘,很多人想买,但对价格非常不满。有人说,地价不到3万,凭啥卖5.5万+?感觉5.2万以下更合理。这种意见,不是一个两个了...

南京的豪宅赛道, 过于拥挤! 中产已被抛弃

但问题是,小区周围三公里范围内,这是独一份,你想改善,只有桃园金茂府,爱买不买,你不买有人买,所以这个盘我认为是不愁卖的。

招商G01:

南京的豪宅赛道, 过于拥挤! 中产已被抛弃

这个盘,现在比较火,搞第四代豪宅。我们群里很多人讨论激烈,都想压价!想压价,说明想买。这个盘的客户群也非常明确:河西北部就是它的基本盘,另外河西中、龙江、新街口一带的富人想改善,这个地段也能接受。

所以豪宅就是这样,你不要想着收割全南京的客户,你能把周围三公里的客户群搞明白,就成功了,这就是豪宅的根儿。

包括马上要拍的龙江湛江路地块,也是明显的这种地块,竞品少,稀缺性足,只要把产品做好,不会难卖的。

再比如江宁的老东山的嘉和华府,也有很多网友抱怨,为啥这么贵?为啥有人买?有这钱为啥不买雨花?问题是这个盘的根儿,就在老东山,人家老东山的人买就行了,外人就别掺和了,这就是一个楼盘的根儿。

相对而言,百家湖区域的楼盘,根基就差很多,没有基本盘的拥趸,与其他板块陷入同质化竞争,这就难了。江北核心区的很多房子,也是这样,根基不足,靠江南的人过来买,不够。

没根儿的豪宅:

就是不知道客户群在哪的豪宅。别问,问就是辐射全南京,全江苏,全安徽。这样的豪宅,风险很大!

没根儿的豪宅,它在方圆3公里范围内找不到足够的客户,要么被竞品稀释了,要么周围人不够,要么购买力欠佳,南京顶豪不存在人不够或者购买力不够的情况,主要是周围竞品太多,同质化严重,价格又高,导致不好卖。

没根儿的豪宅,往往档次更高,更豪,但它需要解决一个问题:产品侧独一无二,做到最顶级,别人一听就知道是南京顶豪,这才有意义。但能做到这一点的,寥寥无几,上一个年代也只有江湾天成、海玥等少数盘才能做到。

比如,江心洲岛北的地块,就是一个豪宅区,它有没有根儿?有也没有。有,是临近鼓楼,对于鼓楼老干部有吸引力,但9块地,光靠老干部,肯定不够,它需要全城搜集客户。

如何虹吸全城的富人呢?既然地段上做不到有根儿,但产品方面行不行?所以岛北的产品,一定是低密的,最差最差也是洋房。小高层狗都不看,不信你试试!

不管有根儿没根儿,南京未来都是豪宅的天下了,中产怎么办?是不是被彻底抛弃了!

其实,这就是一个市场游戏,客户需要什么样的房子,市场就会供应什么房子。当豪宅们供应达到一定程度,富人都买吐了的时候,市场会自动调节。中产盘目前南京市面上,就十几个楼盘具有高性价比,其他盘,暂时不太看好。

我估计,今年土地市场缓一缓,让有根儿的豪宅先上,下半年到明年之间,会有一批中产地块放量。

现在性价比不错的中产盘,其实也可以看看了,也可以买了,关键是价格便宜,主打一个性价比。